Du jamais vu sur les taux… Empruntez sans douleur !

July 31, 2019

L’argent emprunté n’a jamais été aussi peu cher : il y a 30 ans, les taux dépassaient les 9% ! Aujourd’hui, on peut emprunter en-dessous de 1%... Comment profiter de cette opportunité pour s’endetter ? Monter un dossier de crédit bancaire est particulièrement fastidieux : peut-on échapper à ce parcours du combattant ? Quels sont les pièges à éviter ?

 

De quoi parle-t-on ?

 

Le 18 juin dernier, le rendement des emprunts d’Etat Français à 10 ans sont devenus négatif pour la première fois de l’histoire : prêter votre argent à l’Etat Français ne rapporte donc plus rien. Pire, vous ne récupérerez même pas la totalité de votre investissement ! Concept d’investissement difficile à comprendre…

Comment s’étonner que les « fonds en Euros » de nos contrats d’assurance-vie, tant aimés de l’épargnant français, rapportent de moins en moins : plus de rémunération, ni pour l’assureur, ni pour vous ! Alors, inversez les rôles : plutôt que de prêter, empruntez !

 

Selon Empruntis, le taux moyen des crédits immobiliers sur 15 ans s’affichait à 1,10% au 15 juillet, contre 2,25% il y a exactement 4 ans. En 2009, ce taux dépassait les 5%.

 

Le coût d’un emprunt se mesure par la somme des intérêts et des cotisations d’assurance-décès que vous allez verser à la banque, dans vos remboursements, tout au long du crédit.

 

Pour 100.000€ de crédit amortissable sur 20 ans à 1,20% par an, vous verserez environ 12.500€ d’intérêts et d’assurance, contre 72.000€ quand vous empruntiez à un taux de 6%.

 

S’endetter, jusqu’où ?

 

La dette d’un ménage Français représentait fin 2018 plus d’une année de ses revenus nets : 120% exactement selon l’OCDE : un ménage disposant de 50.000€ de revenus annuels devait environ 60.000€ à sa banque. Certains s’alarment de ce niveau d’endettement, qui est aggravé par le crédit à la consommation : le crédit immobilier ne pèse que pour moins de la moitié. Et seulement la moitié des ménages sont endettés !

A titre de comparaison avec les pays les plus riches par habitant de la zone Euro, et toujours selon l’OCDE, notons que les ménages Norvégiens, Suédois, Néerlandais, Danois ou Suisses ont un niveau endettement compris entre 190 et 280% de leurs revenus annuels. Les Français ont encore de la marge pour s’endetter.

 

L’approche des banques ne se fait pas malheureusement par le niveau d’endettement mais par le taux d’endettement, c’est-à-dire le rapport entre le montant des remboursements annuels et les revenus du ménage. Le pourcentage retenu est de l’ordre de 33% du revenu fiscal. Avec les taux d’aujourd’hui, respecter ce sacro-saint 33% des banques revient à emprunter :

-sur 15 ans, 5 fois son revenu annuel,

-sur 20 ans, 6 fois !

 

S’endetter, pour acheter quoi ?

 

Evitez les biens de consommation courante :  vous risquez de payer un taux de crédit beaucoup trop élevé, et surtout, vous entamerez votre capacité d’emprunt sur plus long terme. Protégez donc votre capacité d’endettement pour acquérir de la pierre : votre résidence principale en priorité (sauf si votre emploi vous mène de capitales en capitales !), puis de l’immobilier locatif. Avec l’avantage fiscal « Pinel » dédié à l’immobilier locatif neuf, vous pouvez, sous certaines conditions, obtenir des taux de rendement de votre investissement jusqu’à 3 fois la rentabilité apparente de votre investissement : une acquisition censée vous apporter un rendement de 3% (montant du loyer annuel divisé par votre prix d’acquisition), procurera un rendement de votre épargne proche de 10% sur 12 ans avec les effets de levier du crédit et des loyers !

 

Dans presque tous les cas, vous aurez intérêt à emprunter sur longue période, quitte à rembourser les capitaux restants dus à la banque au moment de la vente si elle intervient avant le terme du crédit.

 

Votre capacité d’endettement est limitée : soit parce qu’une nouvelle acquisition vous ferait dépasser les fameux 33%, soit parce que vous n’êtes pas assurable. Vous pouvez, soit mobiliser votre épargne pour acheter « cash », soit trouver des investissements dette incluse !

 

S’endetter en investissant !

 

L’idée est de trouver des opérations qui incluent la dette qui devient partie intégrante du schéma d’investissement. Dans cette logique, plusieurs solutions vont s’offrir à vous : elles seront fonction de votre capacité à mobiliser du cash, et de votre goût du risque…

La première possibilité est offerte par les SCPI(1). Ces véhicules de placement collectif en immobilier, majoritairement investis en immobilier tertiaire (bureaux, locaux commerciaux…) sont nombreux sur le marché. Les SCPI utilisent le levier du crédit dans des proportions raisonnables : la loi leur interdit de s’endetter à plus de 40% de la valeur des actifs qu’elles détiennent.

La deuxième solution réside dans les fonds spécialisés : OPPCI(2), FPCI(3) ou autres FPS(4). Ces fonds prennent des participations dans des sociétés dédiées à un seul investissement : une opération de promotion de bureaux, d’achat pour revente après réhabilitation, de portage hôtelier… Ces fonds sont surtout proposés à une clientèle « gestion privée », voire « gestion de fortune ». Ce sont les sociétés dans lesquelles ils investissent qui sont endettées. Les rendements espérés sont très attractifs parce qu’ils rémunèrent une certaine prise de risque…

 

Une dernière option est le « club-deal ». Avec une dizaine ou une vingtaine d’investisseurs privés, plutôt fortunés, vous réunissez les capitaux nécessaires pour investir dans un ou plusieurs actifs et lever de la dette bancaire. Le levier d’endettement est souvent supérieur à 50%. Là encore, les taux de rentabilité visés peuvent être particulièrement attractifs.

 

Ces typologies d’investissement vous permettent, en outre, d’accéder à un marché d’institutionnels : les montants unitaires des actifs sont élevés (plusieurs dizaines de millions d’Euros), inaccessibles à un particulier, même fortuné.

 

Quels sont les pièges ?

 

Le marché immobilier se porte bien depuis plusieurs années. Une des raisons de son succès est qu’il rémunère bien plus que « l’argent sans risque », ce dernier ne rémunérant plus du tout, comme nous l’avons vu plus haut. Il attire donc beaucoup d’institutionnels, Français et internationaux, qui font mécaniquement grimper les prix.

 

La sélectivité de vos choix d’investissement est donc déterminante. Une connaissance approfondie du marché sur lequel vous souhaitez vous positionner (logement, résidence gérée, immobilier d’entreprise, immeuble entier à repositionner…) est indispensable.

En amont de votre décision, n’oubliez jamais la seule question à vous poser : quel objectif patrimonial servira mon investissement ?

 

 

(1) SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

(2) OPPCI : Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier

(3) FPCI : Fonds Professionnel de Capital Investissement

(4) FPS : Fonds Professionnel Spécialisé

Et si nous parlions ensemble de votre patrimoine ? 

 

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