C’est l’année des gros travaux pour se créer un déficit foncier

April 23, 2018

VIDÉO - Avec la mise en place du prélèvement à la source, les propriétaires doivent se livrer à de savants calculs pour savoir s’il est avantageux d’effectuer des travaux en 2018. Les rénovations lourdes avec un gros déficit foncier à la clé font partie des bonnes affaires à réaliser. Explications.

 

 

L’année blanche sera-t-elle synonyme de nuits blanches pour les propriétaires bailleurs s’interrogeant sur l’opportunité d’effectuer des travaux avant le passage au prélèvement à la source en 2019? Dans un premier temps, il est apparu que puisque les loyers perçus en 2018 ne seront pas soumis à l’impôt sur le revenu, il n’y avait aucune raison d’effectuer des travaux cette année-là puisqu’ils ne seraient pas déductibles. Afin d’éviter un blocage de gros travaux importants ou urgents cette année-là un mécanisme incitatif a alors été mis en place.

 

Comme le souligne cette vidéo (voir l’illustration principale) réalisée par le cabinet de conseil en gestion de patrimoine Cyrus conseil, l’année 2018 se prêtera particulièrement bien au déficit foncier avec un exemple chiffré à l’appui. Le mécanisme du déficit foncier se met traditionnellement en place lorsque les loyers que perçoit un bailleur sont plus faibles que ses charges (en cas de gros travaux en général). Ce déficit peut alors s’imputer dans la limite de 10.700 euros par an sur les autres revenus du contribuable. C’est là qu’intervient le bonus fiscal sur les travaux réalisés en 2018: s’ils n’ont aucun impact sur les impôts de 2018, les déficits importants se reporteront sur les années suivantes avec un bonus de 50%.

 

Un bonus de 50% en 2019

 

En effet, si vous réalisez par exemple 100.000 euros de travaux en 2018 (et aucun en 2019), ce montant se déduira une première fois (à 100% en 2018) et une deuxième fois (à hauteur de 50%, soit 50.000 euros dans cet exemple) en 2019. Le mécanisme viendra ainsi grossir le déficit reportable et maximiser les économies d’impôts.

 

À noter: ce bonus ne fonctionne à plein que pour les déficits fonciers importants. Le montant des travaux doit dépasser le double des loyers perçus auxquels on ajoute 21.400 euros (2x 10.700 euros imputables sur vos revenus en 2018 et 2019). Par ailleurs, cet exempIe simplifié ne prend pas en compte la perception de revenus exceptionnels en 2018 qui vient compliquer les calculs. Ces revenus seront en effet imposés en 2018 et ne seront pas annulés via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR) comme les salaires et loyers perçus habituellement, ce qui peut modifier sensiblement les résultats. Il est encore temps de se lancer dans un gros chantier.

 

 


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