Acheter pour louer : tout ce que vous devez savoir

Les investisseurs préfèrent souvent le neuf à l’ancien. Pourtant, pour se constituer un patrimoine, augmenter ses revenus ou payer moins d’impôts, les vieilles pierres ont bien des avantages.


L’investissement immobilier, plutôt malmené par le gouvernement actuel, garde cependant les faveurs des Français. En témoignent les chiffres records des ventes en 2017 : 970.000 transactions selon le Crédit Foncier, un niveau de 30% supérieur à la moyenne des dix dernières années. Dans le même temps, les prix ont progressé de 3,9% en moyenne, sans pour autant rattraper ceux de 2011, dernière année record.

 

En 2018, le marché de l’ancien devrait rester porteur car le niveau des taux de crédit demeure inférieur à 2% et la progression des prix ne devrait pas connaître d’accélération : Le Revenu prévoit une hausse de quelque 3%. L’investissement locatif est rentable. Beaucoup d’épargnants achètent dans le neuf pour profiter du dispositif Pinel. Mais la rentabilité locative est souvent plus élevée dans l’ancien, qui offre aussi diverses réductions d’impôts. Les atouts de l’ancien pour un investissement locatif

 

Choix de l’appartement : l’ancien est 20 à 30 % moins cher que le neuf


«Aujourd’hui, dans les grandes métropoles, il y a peu d’écart entre le montant d’un loyer d’un logement neuf et celui d’un logement ancien. Toute la différence pour l’investisseur réside dans le prix d’achat», constate Stéphane Desquar­tiers, PDG de La Maison de l’investisseur.

 

À Rennes, par exemple, un deux pièces de 48 mètres carrés dans le programme neuf Clair Matin est proposé à 5.666 euros le mètre carré, alors que le prix moyen pour un appartement ancien dans cette rue s’établit à 3.307 euros, selon Meilleurs­agents.com.

 

Un exemple parmi d’autres qui illustre l’intérêt d’investir dans l’ancien. Le prix du mètre carré y est environ 20 à 30% moins élevé que ceux des immeubles neufs. Ce qui, selon les communes, permet un rendement qui peut atteindre jusqu’à 8% !  

 

« Pour investir dans l’ancien, nous privilégions l’hypercentre des villes où la demande est supérieure à l’offre et où il y a une réelle fluidité du marché qui assure une liquidité à la location comme à la revente », précise Isabelle Balouka, directrice de la division conseil et transactions chez Eternam.

 

L’emplacement : les logements anciens sont situés dans des quartiers centraux


En optant pour l’ancien, vous aurez plus de chances d’acquérir un appartement dans des quartiers centraux, historiques et animés, et surtout bien desservis. Ces quartiers attirent des clientèles aux aspirations différentes. Les seniors veulent des logements proches des commerces et des services, les étudiants et les jeunes salariés cherchent de petites surfaces bien situées dans le centre-ville et proches des animations.

 

Pour cibler les familles, en quête de trois ou quatre pièces, la proximité des écoles et des espaces verts est à privilégier.

 

Quelle que soit la surface choisie pour votre investissement locatif, soyez attentif aux transports. Renseignez-vous sur les projets en cours ou à venir. La construction d’une gare, d’une station de métro ou de tramway, l’installation d’une station de bus, voire d’une station de vélos peuvent changer l’attractivité d’un quartier ancien.

 

Que le marché soit dynamique ou un peu moins, l’emplacement fera toujours la différence.

« Dans les villes moyennes où il y a eu un afflux massif de programmes dans le neuf, le choix de l’emplacement pour un investissement dans l’ancien est déterminant, car il y a un risque de subir une décote importante », prévient Gilles Étienne, associé chez Cyrus Conseil.

 

Le charme d’un appartement ancien : parquet, moulures, balcon, terrasse


Il y a ancien et ancien : les constructions anciennes qui racontent l’histoire d’un quartier ou d’une ville, les immeubles fonctionnels des années 1960-1970 et ceux des années 1980, aux façades très typées… Les immeubles à l’architecture locale prononcée et les immeubles de type haussmannien sont des valeurs sûres.

 

Les prix seront plus élevés que ceux d’un immeuble de la fin du 20ème siècle et le rendement locatif moins important, mais leur valeur patrimoniale est garantie et elle progressera au fil des ans. Investir dans un logement des constructions d’après-guerre n’est pas à proscrire si l’immeuble est bien situé, en bon état et aux normes.

 

Chaque catégorie a ses atouts. Dans les immeubles les plus anciens, les locataires sont séduits par les parquets, les cheminées, les moulures, la hauteur sous plafond, alors que dans les immeubles des années 1980-1990, ils bénéficient d’une meilleure isolation phonique et calorique, et d’un agencement optimisé des appartements (placards, penderie…), les balcons et terrasses étant plus fré­quents.

 

En revanche, «en termes d’isolation, les immeubles des années 1960-1970 peuvent être trop éloignés des normes en vigueur, observe Fabienne Mauriol, responsable du pôle immobilier du cabinet de gestion de patrimoine Herez. Il leur est en effet souvent reproché une mauvaise isolation phonique ou thermique qui peut nécessiter des travaux.»

 

Fiscalité : les gros travaux viennent en déduction des loyers


Qui dit ancien dit travaux et copropriété. Cherchez dans les comptes rendus d’assemblée générale les votes et la programmation des gros travaux et de mise aux normes et préférez les copropriétés qui les ont déjà réalisés. Les travaux de réfection de façade, de toiture, de plomberie et de chauffage sont financièrement lourds, même s’ils vous permettent de réaliser des économies d’impôts.

 

Fiscalement, les propriétaires ont la possibilité de déduire de leurs revenus une partie des travaux réalisés. Il faut pour cela opter pour le régime réel lors de la déclaration de leurs revenus fonciers.

La liste des travaux déductibles est longue : mise en place ou remplacement d’un chauffage central, d’une cuisine, d’une salle de bains, d’un ascenseur, remise en état de la toiture, ravalement de façade…

 

Quand le montant des travaux dépasse celui des loyers perçus, vous êtes en situation de déficit foncier. Celui-ci est déductible de vos autres revenus dans la limite de 10.700 euros par an et l’excédent peut être imputé sur vos loyers pendant dix ans. La mise en place du prélèvement à la source des impôts sur le revenu en 2019 va perturber ce dispositif fiscal. Avant d’effectuer des travaux dans un logement locatif, étudiez avec soin ses effets sur votre imposition.

 

 

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