Les fonds d'investissement immobiliers


La possibilité d’accéder pour le particulier à des actifs réservés aux institutionnels

Les fonds euros ne sont plus la solution pour tous les placements. Il convient donc de revoir l’organisation de son épargne. Nous partageons nos convictions d’investissement en présentant des solutions que nous avons trouvées pertinentes.


Nous présentons nos convictions dans une série de 4 articles*. La deuxième conviction est un placement immobilier rendant accessible au particulier un marché de professionnels : les véhicules collectifs en immobilier.


Ils permettent d’accéder, grâce à l’immobilier tertiaire (logistique, commerces, bureaux, hôtellerie…) à des actifs dont les rendements sont plus attractifs que l’immobilier locatif ; ils constituent, en outre, une opportunité de diversification particulièrement résiliente.

Il est difficile, pour un investisseur privé, d’accéder à toutes les classes d’actifs de l’investissement immobilier. Acquérir plusieurs immeubles entiers, des hôtels, de grandes surfaces tertiaires louées à des locataires de premier plan tout en ayant un niveau de diversification sécurisant est financièrement impossible.

Le recours à des fonds d’investissement s’avère donc une solution de diversification pertinente dans la construction d’un patrimoine.


Un contexte de marché opportuniste


Le marché du logement reste orienté à la hausse à Paris et dans les métropoles les plus attractives du fait de la raréfaction de l’offre. La crise sanitaire a ralenti les transactions en immobilier d’entreprise mais ce marché, par les rendements qu’il procure, conserve toute son attractivité face à des placements sans risque dont le rendement baisse.


Avec des taux à long terme très bas, le différentiel de taux du crédit avec le rendement attendu des actifs immobiliers offre des opportunités d’investissement attractive, au-delà même du potentiel de plus-value.

Ce contexte est anticipé comme durable par les investisseurs.


Enfin, les liquidités générées par les injections des Banques Centrales amènent les investisseurs institutionnels à faire une place toujours plus importante à l’immobilier dans leurs allocations : ce phénomène soutient les prix.


Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?


Il en existe plusieurs catégories dont certaines sont déjà bien connues : 1- Les SCPI comptent parmi les plus défensifs. Environ 90 SCPI sont investies en immobilier tertiaire. La majorité d’entre elles diversifient leurs secteurs d’activité : bureaux, centres commerciaux, commerces de centre-ville, locaux d’activité ou entrepôts… Elles peuvent compter plusieurs centaines d’immeubles et peser plus de 3 Mds€ ! En 2019, elles ont servi un rendement moyen de 4,40%*, et le prix de leurs parts a été revalorisé de 1,20%, soit une performance globale de 5,60% en 2019.

2- Les fonds de capitalisation, plutôt que de distribuer des revenus souvent fortement fiscalisés, optent pour leur réinvestissement. Certains d’entre eux sont même beaucoup plus diversifiés que les SCPI. Plus liquides que ces dernières, ils proposent des performances de l’ordre de 4%*.

3- Les fonds professionnels (FPCI par exemple) poursuivent une stratégie d’investissement plus opportuniste. Ils acquièrent souvent des immeubles en fin de cycle locatif, à bon prix. Remis au goût du jour, reloués aux loyers de marché, les immeubles sont alors revendus avec une confortable plus-value. Le niveau de risque pris par l’investisseur est plus élevé et la liquidité moindre mais, en contrepartie, ces fonds sont capables de proposer des performances de l’ordre de 7 à 8%*, parfois plus.

4- Enfin, les fonds d’investissement dédiés à un secteur, comme l’hôtellerie, proposent non seulement d’acquérir des immeubles mais également les fonds de commerce que ces derniers hébergent. Le résultat d’exploitation, donc la valeur du fonds de commerce, devient ainsi le deuxième moteur de performance de l’investissement. Ces fonds sont gérés par de véritables spécialistes capables de repositionner un hôtel vieillissant et d’en faire un fleuron : travaux de rénovation, prestations supplémentaires, changement d’enseigne…


La filiale immobilière Eternam du groupe Cyrus a développé une offre de fonds immobiliers permettant aux différents profils d’investisseurs de trouver une solution adaptée à ses objectifs.

Retrouvez les autres articles de la série :


Sources : CBRE, LFT, LF GREIM Research, IEIF



* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures


Ces informations sont communiquées à titre indicatif, et ne présentent pas un caractère contractuel. ​Elles ne constituent pas une recommandation personnalisée et ne se substituent pas à une déclaration d’adéquation qui pourrait être établie par le conseiller en investissements financiers. Ces classes d’actifs peuvent comporter notamment les principaux risques suivants : risque de perte en capital, risque de crédit, risque de liquidité, risque lié au marché de l’immobilier. Votre consultant patrimonial se tient à votre disposition pour vous présenter une offre en adéquation avec vos objectifs et votre sensibilité au risque.



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