Immobilier résidentiel : comment investir dans un bien anti-crise ?


En moins de 30 ans, les prix du logement parisien ont augmenté de 400 %(1) alors que l’inflation n’a progressé que de 150 % (2) sur la même période.

Ces dernières années, le phénomène de métropolisation a étendu cette dynamique aux grandes villes de Province : Lyon (3) et Bordeaux (4), en particulier, ont vu leur prix augmenter de 40 % en 5 ans.

Malgré des pauses (de 1991 à 1997) ou des accrocs dans cette évolution (2009, 2013 et peut-être 2020, conséquence de la crise de la Covid-19), la capacité de ce marché à traverser les crises s’est avérée remarquable.


Cette réalité, qui nous donne surtout des moyennes, cache pourtant de fortes disparités : sur cette période, les propriétaires de logement n’ont pas tous été comblés.

Quels sont les facteurs qui font la différence ?



Mieux comprendre cette évolution…


Cette période historique concentre trois familles de grandes caractéristiques, principaux moteurs de la croissance des prix :

- des fondamentaux économiques,

- des choix d’urbanisme,

- des évolutions sociologiques.



« It’s the economy, stupid ! »


Pour, à la fois lutter durablement contre l’inflation et l’endettement, et soutenir la demande intérieure, les pays développés, aux côtés de leur Banque Centrale, ont conduit une politique de baisse continue des taux de financement de leurs économies. Ce fut indéniablement un facteur déterminant de l’augmentation des prix. Cette baisse s’est, en effet, répercutée de plusieurs manières dans nos quotidiens :

- Les taux des emprunts bancaires ont suivi la même orientation, permettant aux futurs propriétaires d’améliorer leur pouvoir d’achat immobilier et donc de supporter des prix plus élevés. En outre, les durées maximales des prêts aux particuliers, de 15 ans au milieu des années 90, sont passées à 20 ans, 25 ans et même 30 ans…

- La baisse des taux de rémunération de « l’argent sans risque », en particulier au sein des fonds Euros des contrats d’assurance-vie, a progressivement déplacé une partie de l’épargne des Français vers le secteur de l’immobilier : création des OPCI, hausse spectaculaire de la collecte sur tous les véhicules immobiliers collectifs (notamment les SCPI)…

- En conséquence, les investisseurs ont progressivement accepté des taux de rendement immobilier plus faibles, prenant acte de la hausse inéluctable des prix.



La « politique de la ville »


Comment parler de politique de la ville quand on sait que la durée moyenne d’un mandat de Ministre du Logement est inférieure à 2 ans ? L’absence de perspectives politiques de long terme, caractéristique pourtant essentielle de l’immobilier, a favorisé des comportements opportunistes amplifiant les fondamentaux économiques. Les réformes des POS (Plans d’Occupation des Sols) transformés en PLU (Plans Locaux d’Urbanisme) ont bloqué, dans beaucoup de grandes métropoles, la libération foncière et la production de logements. Les périphéries se sont considérablement développées pendant qu’une pénurie chronique s’installait en centre-ville.

Partout où ce phénomène s’est propagé, les prix ont flambé.

Ces situations sont durables. L’inversion de la courbe est une tâche difficile et longue. Elle passe, entre autres solutions, par une re-densification des centres-villes, une réhabilitation des logements insalubres, un accès facilité au cœur de ville pour les habitants des banlieues, le déplacement ou l’extension des bassins d’emplois vers les périphéries urbaines…etc.

Heureusement, des initiatives allant dans ce sens existent : le Grand Paris en est un formidable exemple : à suivre !



Conséquences sociologiques


La course à l’attractivité menée par les métropoles régionales s’avère une arme à double tranchant : certes, elle atténue la position de Paris comme « centre du monde », mais elle attire en ses centres-villes une population toujours plus aisée (phénomène de « gentrification »), repoussant la classe moyenne au-delà des « boulevards périphériques » !

Selon certains sociologues, Paris, qui, de plus, attire une clientèle étrangère fortunée, et quelques grandes métropoles régionales, pourraient ne plus abriter, à l’avenir, que des locataires de logements sociaux et une population aisée à fort pouvoir d’achat… mélange détonnant !

Ces mouvements de population, lents mais profonds, révèlent certains quartiers très demandés. Dans ces secteurs géographiques, la demande, tant locative que d’accédants à la propriété, est beaucoup plus forte que l’offre de logements : c’est la rareté qui pousse les prix vers le haut.

A l’inverse, les villes secondaires se vident, les prix y sont à la baisse parce que la demande s’étiole…



… Et en tirer les enseignements


En comprenant l’histoire, on anticipe mieux l’avenir !

Relisez les articles de presse d’il y a 2 ou 3 ans, dans lesquels la majorité des observateurs pariait que le prix moyen au m² des appartements anciens à Paris ne dépasserait jamais les 10.000 € ! Nous sommes à 10.750 € (1) (et 14.250 € dans le 6ème arrondissement).

Qui sait que dans le 1er arrondissement lyonnais, les studios rénovés sont proposés entre 10.500 et 12.200 € le m², et se louent à plus de 25 € le m²/mois (5) ?


Ces constats objectifs de marché, ajoutés à une compréhension des moteurs de la hausse, nous conduisent à quelques recommandations de bon sens pour investir dans une logique patrimoniale de détention longue :

- Identifiez les bassins d’emplois pérennes.

- Privilégiez les marchés tendus, où sur le point de le devenir : constructibilité restreinte, indicateur de tension locative élevé…

- Retenez les emplacements où il « fait bon vivre » : calme, verdure, accès aux transports, terrasses ou jardins, commerces et services de proximité…

- Choisissez un appartement dont le couple typologie/surface est optimum pour la location.

- Optimisez votre mode de détention afin que votre prix de revient s’établisse sous le marché (structure sociétaire, effet de levier de la dette, travaux déductibles, passage en location meublée…).

- Et soyez réactifs !


Rédacteurs


Lionel DUCROZANT, Responsable développement – Eternam

Isabelle BALOUKA, Directrice Département Conseil et transactions - Eternam


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(1) Source : Paris Notaires Services – base BIEN

(2) Source : INSEE

(3) +41 % en 5 ans selon MeilleursAgents

(4) +38 % en 5 ans selon le baromètre LPI-SeLoger

(5) Source : SeLoger – juillet 2020




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