Les SCPI sont-elles le placement parfait ?



En permettant d’investir dans l’immobilier sans en subir les contraintes et avec un rendement attrayant, les SCPI séduisent de plus en plus d’épargnants. Ce placement est-il aussi intéressant qu’il le semble ? Notre analyse et nos conseils pour éviter les désillusions.



Gagner 4 à 5% par an, voire plus, en prenant des risques limités, ça vous fait rêver ?

C’est le rendement que promettent la plupart des sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI. Une perspective alléchante dans le contexte actuel de taux bas et de marchés financiers chahutés qui a su convaincre de nombreux épargnants.

En dix ans, les SCPI ont vu leurs encours multipliés par plus de trois pour atteindre 68,8 milliards d'euros à mi-2020 selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).



Investir avec moins de 1.000 euros


Comme son nom l'indique, une SCPI permet d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. Concrètement il s'agit d'acheter des parts d'une société qui, elle-même, achète et loue des biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, entrepôts etc.).

Cette forme d'investissement a de gros avantages. Elle permet d'acheter de l'immobilier en quelques clics, pour moins de 1.000 euros, et sans avoir à subir les contraintes de gestion d'un bien locatif détenu en direct.

Les SCPI affichent également des rendements réguliers et élevés depuis plusieurs années. Selon l’IEIF, elles ont versé au moins du 4% par an en moyenne depuis 2008 (voir graphique).

Si la carte postale est belle, la réalité est un peu plus nuancée.



Peu liquide et pas sans risques


D'abord, le caractère peu risqué des SCPI doit être relativisé. Par rapport à l'immobilier classique, la pierre papier a l'avantage d'être beaucoup mieux diversifiée puisqu’elle est investie dans des dizaines voire des centaines de biens. Mais, en contrepartie, les SCPI ajoutent un intermédiaire, la société de gestion, qui peut se révéler défaillant et donc mettre en risque votre investissement.

Comparée à la Bourse, la pierre papier est sans aucun doute beaucoup moins volatile. Et pour cause. Les parts de SCPI n'ont pas de cours officiel. Elles sont réévaluées une fois par an et expertisées tous les cinq ans.

Mais la faible volatilité des parts de SCPI est en partie illusoire. Si tous les détenteurs de parts cherchaient à vendre au même moment, il ne fait aucun doute que les prix baisseraient comme sur n’importe quel marché. L’impact sera toutefois différent selon le type de la SCPI (voir notre encadré en fin d’article sur la fixation du prix lors de ventes de parts de SCPI).

L’apparente solidité des prix se paye en outre par une liquidité limitée, comme pour tous les biens immobiliers. Quelques semaines sont généralement nécessaires pour vendre ses parts en période «normale» et la procédure peut être beaucoup plus longue en cas de fortes tensions.

Au global, les SCPI affichent, certes, un degré de risque légèrement moins élevé que celui de la Bourse ou de l’immobilier en direct mais assez loin du niveau de protection offert par les placements dits sans risque (Livret A, fonds en euros, PEL etc.). Et leur liquidité est plutôt dans le bas du panier.



4-5% de rendement, vraiment ?


Dans ces conditions, une promesse de 4-5% de rendement reste, malgré tout, très intéressante. Mais est-elle réaliste ?

D’abord, comme pour tous les placements non réglementés, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Rien ne garantit que les SCPI continueront à verser plus de 4% de revenus ces prochaines années, notamment compte tenu de la crise sanitaire et des changements de long terme qu’elle induit (télétravail, demande d’espaces etc.).

Surtout, le rendement de 4-5% est en fait très théorique. Il ne correspond pas à ce que touchent réellement les épargnants. La faute à une fiscalité particulièrement lourde.

Les revenus des SCPI sont soumis à la même imposition que l’immobilier classique et ne bénéficient donc pas du régime plus favorable de la «flat tax» de 30%. Ainsi, les dividendes subissent les prélèvements sociaux de 17,2% - comme tous les placements hors livrets réglementés – mais aussi l’impôt sur le revenu !



Près de 50% d'impôts


Un épargnant taxé dans la tranche à 30% (entre 25.711 et 73.516 euros de revenus net imposables pour un célibataire) verra ainsi ses gains imposés à hauteur de 47,2% (30 + 17,2). Et, contrairement à l’immobilier classique, ces revenus ne bénéficient d’aucun abattement (30% en location vide, 50% en meublée), sauf cas particulier (1).

L’impact fiscal n’est en outre pas facile à appréhender car il n’est pas déduit à la source. L’impôt est payé à part, via des acomptes qui ne sont en plus pas tout à fait représentatifs de l’ampleur de la fiscalité. À part la détention via l’assurance vie – qui a d’autres inconvénients – il n’existe aucun moyen simple de réduire ce niveau de taxation. Les SCPI ne peuvent pas être logées dans un PEA…

En cas de revente des parts, les éventuelles plus-values générées sont également soumises au régime classique de l’immobilier : 17,2% de prélèvements sociaux + 19% d’impôt. La différence avec la flat tax est ici moins marquée. D’autant plus que des abattements pour durée de détention s’appliquent (avec une exonération totale après 30 ans). De manière générale, les plus-values sont de toute façon limitées par l’application d’importants frais de souscription qui diminuent le prix de cession (et donc la plus-value potentielle).

Enfin, les parts de SCPI entrent dans le champ d'application de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), contrairement à des placements financiers classiques.



Quel est le «vrai» rendement des SCPI ?


Une fois tous ces éléments intégrés, combien rapporte vraiment un investissement en parts de SCPI ?

Pour le savoir, prenons un exemple concret.

Nous retenons le cas d’un épargnant imposé à un taux marginal de 30%, soit une fiscalité globale de 47,2%, qui aurait acheté des parts de SCPI le 31 décembre 2007.

Compte tenu d’un délai de jouissance (2) de six mois, son argent n’est véritablement placé qu’en juillet. Les dividendes touchés sont réinvestis en nouvelles parts (ce qui ne les exonère pas de taxation). Nous appliquons enfin à cet investissement les performances moyennes enregistrées chaque année par les SCPI entre 2008 et 2019 selon l’IEIF (voir graphique ci-dessus).

Les rendements sont diminués de la fiscalité. Ainsi, dans notre exemple, un taux de 5,22% sera ramené à 2,76% (5,22 * (1-0,472)). Pour la première année, nous retenons la moitié du rendement, l’investissement n’étant effectif qu’à partir de juillet. À la revente, fin 2019, le prix est diminué de 10% en raison des frais.



Moins bien que la Bourse


En douze ans, la performance est, selon nos calculs et estimations, d’environ 40% nette de tous frais et de fiscalité, soit un gain moyen de 2,9% par an. C’est tout à fait honorable mais assez loin des 4-5% espérés par la plupart des investisseurs qui misent sur les SCPI.

Sur la même période (du 31/12/2007 au 31/12/2019), le CAC 40 dividendes réinvestis fait d’ailleurs nettement plus avec une progression de 52% (3,6% par an) nette de tous frais et taxes (dans le cadre d’un PEA). L'indice Euronext IEIF des foncières européennes dividendes réinvestis fait même encore mieux avec un gain de près de 90% (5,4% par an).

Dans notre exemple, la performance des SCPI devrait repasser devant celle de la Bourse en 2020 compte tenu du fort repli des marchés actions cette année. En anticipant un CAC 40 à 4.800 points à la fin de l’année, une baisse du prix des parts des SCPI de 5% (comme en 2008) et un rendement de 4%, la pierre papier afficherait un gain annuel moyen de 2,3% entre fin 2007 et fin 2020, contre 2% pour le CAC 40 DR et 2,2% pour l'indice Euronext IEIF Europe DR.

Il est à noter que la période retenue, qui débute juste avant la crise de 2008 et se termine après le krach de mars 2020, n’est clairement pas favorable à la Bourse. Sur cinq et dix ans, les actions battent nettement les SCPI en dépit de la crise sanitaire.



Conclusion


Peu liquide, plus risqué qu’un Livret A ou qu’un fonds en euros, les SCPI sont loin d’être un placement parfait.

Pour un investissement sur le très long terme (au moins dix ans), elles ont toutefois une carte à jouer. Elles pourront notamment intéresser les épargnants peu ou pas imposés qui cherchent à transformer un capital en compléments de revenus récurrents.

«Les SCPI peuvent aussi être intéressantes si elles sont acquises via une société civile soumise à l’impôt sur les sociétés», confie Lionel Ducrozant, responsable du développement des SCPI chez Cyrus Conseil. De tels montages financiers nécessitent toutefois l’aide d’un professionnel et ne sont pertinents qu’à partir de plusieurs centaines de milliers d’euros d’investissement.

Pour faire fructifier un capital sur longue période de manière plus traditionnelle, on préfèrera les marchés financiers et notamment les produits de capitalisation à faible fiscalité (via un PEA, une assurance vie ou, sous certaines conditions, un plan d’épargne retraite).

Pour des placements sans risques ou de court terme, les fonds en euros récompensés par Le Revenu et les livrets réglementés sont à privilégier.

Notre conseil : si les SCPI vous intéressent, ne vous précipitez pas. Attendez que la valorisation du patrimoine au titre de 2020 ait été réalisée afin que le prix intègre, au moins partiellement, les conséquences de la crise sanitaire.



Comment le prix de vente d’une part de SCPI est-il fixé ?


Le mode de fixation du prix d’une SCPI diffère selon la nature de la société.

S’il s’agit d’une SCPI «à l’ancienne», à capital fixe, le prix dépendra d’une confrontation entre l’offre et la demande. Si tout le monde vend et qu’il n’y a pas d’acheteurs, le prix risque fort de s’effondrer.

Pour les nouvelles SCPI dites à capital variable, qui représentent l’essentiel du marché aujourd’hui, le prix des parts est fixé contractuellement et correspond au prix de souscription diminué des frais de souscriptions. Ce prix peut bouger à la baisse ou à la hausse en fonction de l’évolution de la valeur vénale du patrimoine. Il ne dépend donc pas, a priori, d’une confrontation de l’offre et de la demande», explique Lionel Ducrozant, responsable du développement des SCPI chez Cyrus Conseil.



Les retraits peuvent être bloqués

En théorie, le prix des parts ne peut donc pas s’effondrer même en période de fortes tensions. En pratique toutefois, «si la SCPI ne peut pas faire face aux demandes de retrait via ses propres liquidités ou grâce à la collecte de nouvelles souscriptions, elle peut bloquer les retraits». «Un fonds de remboursement sera alors créé pour honorer les demandes de retrait en les étalant dans le temps», détaille Lionel Ducrozant.

Dans une telle situation, plusieurs mois peuvent être nécessaires avant de pouvoir céder ses parts, le temps pour la SCPI de rendre liquide une partie de son patrimoine.

Un épargnant très pressé «pourra toutefois obtenir un remboursement plus rapide, à condition d’accepter une décote sur le prix de souscription.» Dans ce cas extrême, «on retrouve finalement une situation où le prix est peu ou prou fixé par une confrontation de l’offre et de la demande», convient Lionel Ducrozant.



(1) Il est possible de bénéficier du régime micro foncier pour les revenus de SCPI à condition de toucher d’autres revenus fonciers issus d’un investissement locatif en direct.


(2) L’investissement dans une SCPI n’est pas toujours immédiat. Un délai de jouissance peut s’appliquer. Il correspond au temps nécessaire à la société de gestion pour investir véritablement l’argent collecté. Il est généralement de plusieurs mois.

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