Réorganiser ses actifs immobiliers pour se procurer des revenus


Oublier les soucis de gestion ou rentabiliser son logement : les solutions à étudier.

Vous disposez d'un bien que vous ne souhaitez plus gérer ? Pourquoi ne pas le vendre pour réinvestir la somme perçue dans des parts de SCPI ? « En fonction de la durée de détention du bien, il faudra évaluer le montant d'un éventuel impôt sur la plus-value à régler au moment de la vente », rappelle Gilles Etienne, associé chez Cyrus Conseil.

En misant sur les SCPI de rendement (notamment celles investies dans des bureaux en France et en Europe), l'épargnant peut tabler sur le versement de revenus locatifs trimestriels. En 2018, le taux de rendement annuel moyen des SCPI d'entreprise s'élève à 4,35 % selon l'Aspim, Association française des sociétés de placement immobilier.

A compter de la souscription des parts, il faut compter un délai de 3 à 6 mois avant de commencer à percevoir les premiers revenus locatifs.

Avec ce placement collectif, il n'existe pas de crainte de vacance des lieux puisque le portefeuille compte plusieurs immeubles locatifs répartis dans différents secteurs et occupés par plusieurs locataires. De plus, avec la SCPI, on se déleste de la gestion locative : c'est le gérant de la SCPI qui s'occupe de tout.

Revers de la médaille : cet investissement ne s'envisage pas à court terme. « Bien que la SCPI soit un placement liquide, sa détention doit s'envisager pour au moins 5 ans. Cet achat implique le paiement de frais d'acquisition (environ 10 %) qui doivent être amortis sur la durée », indique Fabrice de Cholet, PDG de la banque privée Cholet Dupont.

Quant aux loyers perçus, ils sont imposés au titre des revenus fonciers. Une parade possible consiste à privilégier l'achat de SCPI éligibles à certains contrats d'assurance-vie. Cela permettra de bénéficier de la fiscalité plus douce de cette enveloppe. Attention, les SCPI entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

Vendre en viager

Pour des épargnants seniors dont le patrimoine est uniquement composé d'immobilier (résidence principale et/ou secondaire), la cession en viager peut être utile pour obtenir du cash, via le bouquet, et pour empocher des revenus réguliers grâce à la rente viagère (voir encadré). On pense à tort que cette formule est intéressante après 70 ans car si on se décide trop jeune, on risque de brader son bien et de ne pas trouver d'acheteurs en raison d'une espérance de vie élevée.

Effectivement, mais « ce scénario est envisageable dès 65 ans. Certes, on vendra à un prix plus bas que si on a dix ans de plus, mais on profitera aussi plus vite d'un afflux de trésorerie », signale Jérémy Aras, directeur associé de l'Institut du Patrimoine. Rappelons que cette transaction est irréversible et fait définitivement sortir le bien de la succession.

Autre variante possible : le montage juridique proposé par Monetivia et Allianz. Il s'agit de céder la nue-propriété de sa résidence principale en en conservant l'usufruit temporaire avec une assurance à la clef. En cas de décès prématuré du vendeur, ses héritiers seront indemnisés.

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