Gestion de fortune : comment régler l'épineuse question de la transmission

December 13, 2017

 

 

La transmission est l'un des principaux sujets de préoccupation des Français les plus fortunés. Comment restructurer son patrimoine pour passer le témoin à moindre coût.

 

Avec des abattements en ligne directe ramenés à 100.000 euros tous les quinze ans et la suppression des réductions de droits de donation ? sauf pour les donations d'entreprises ?, les parents ne sont plus encouragés à transmettre leurs biens de manière anticipée. Pourtant l'anticipation reste le maître mot pour ceux qui cherchent à faire baisser le coût de la transmission de leur propre patrimoine.

 

Le levier du démembrement 
Le démembrement de propriété est un outil remarquablement efficace pour réduire les droits à payer. Au lieu de donner la pleine propriété des biens qu'ils souhaitent transmettre par anticipation à leurs enfants, les parents peuvent n'en donner que la nue-propriété et s'en réserver l'usufruit. D'un point de vue fiscal, une donation en nue-propriété permet de ne payer les droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété transmise. Cette valeur est déterminée à partir d'un barème qui dépend de l'âge du parent donateur. Par exemple, si le donateur a entre 51 ans et 60 ans, cette valeur correspond à la moitié de la valeur de la pleine propriété. Dans un premier temps, le donataire ne va donc payer des droits que sur la moitié des biens qu'il reçoit. Et dans un second temps, au décès du donateur, il va retrouver la pleine propriété de ces biens sans avoir de droits supplémentaires à payer. « Dans la mesure où la valeur de la nue propriété est d'autant plus faible que le parent donateur est jeune au jour de la donation, les parents peuvent être incités à transmettre leur patrimoine le plus tôt possible. Or, si, par la suite, ils ont besoin de vendre le bien, il leur faudra l'accord de tous leurs enfants nus-propriétaires. Si l'un d'eux s'y oppose, ils ne pourront pas le vendre. Avec l'allongement de la durée de vie et l'augmentation du risque de dépendance, il paraît prudent de ne pas trop se dessaisir ", conseille Frédéric Poilpré, directeur de l'ingénierie patrimoniale chez Société Générale Private Banking. 


Conjuguer avec une SCI

Une autre stratégie efficace est celle qui consiste à combiner démembrement de propriété avec société civile immobilière. « Elle peut permettre de transmettre un patrimoine sans aucune fiscalité et sans utiliser les abattements, tout en permettant aux parents de conserver une certaine maîtrise de la gestion des biens donnés », explique Stéphane Absolu, directeur du pôle d'expertise patrimoniale chez Cyrus Conseil. Le schéma utilisé est alors le suivant : des parents créent une SCI avec un très faible capital. La SCI acquiert un bien immobilier locatif qu'elle finance en totalité grâce à un emprunt bancaire. Les loyers encaissés vont servir à rembourser l'emprunt. Les parents donnent à leurs enfants la quasi-totalité des parts en nue-propriété. Compte tenu de l'emprunt, la SCI est alors très faiblement valorisée et les enfants n'ont quasiment aucun droit de donation à payer. Mais lorsque l'emprunt sera remboursé, les enfants se retrouvent à la tête d'une SCI dont la valeur des parts va refléter celle du bien immobilier. « Mais ce n'est pas la seule stratégie envisageable. Si les parents sont déjà propriétaires de biens immobiliers locatifs, ils peuvent les revendre à une SCI constituée par leurs enfants, cette dernière s'endettant pour financer l'acquisition de l'immeuble. Ce type de montage permet aux parents de rendre liquides des biens immobiliers tout en les transmettant à leurs enfants. Mais il nécessite une analyse fine, notamment pour les contribuables assujettis au futur impôt sur la fortune immobilière ", ajoute Stéphane Absolu. En effet, pour limiter les stratégies de contournement de l'IFI, la loi a prévu que pour les patrimoines immobiliers de plus de 5 millions d'euros ? et si le montant de la dette excède 60 % de cette valeur ? la part de la dette excédant ces 60 % ne sera que partiellement déductible. Donations transgénérationnelles Lorsque des parents souhaitent transmettre à leurs enfants des biens que leurs parents leur avaient donnés, comme une maison de famille, ils peuvent avoir intérêt à passer par la technique de la donation-partage transgénérationnelle plutôt que de leur donner directement. Cela suppose que les grands-parents soient toujours en vie. Dans ce cas, pour éliminer les droits de donation, le parent va demander au grand-parent de reprendre le bien pour le réincorporer à la donation-partage en faveur des petits-enfants. Si la donation initiale remonte à plus de quinze ans, les petits-enfants n'auront pas de droits de donation à payer mais seulement un droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur réactualisée du bien réincorporé à la donation.

 

Retrouvez l'article sur les Echos.fr >>

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