Immobilier : la face haut de gamme de la pierre

December 8, 2017

 

Diversifier un patrimoine dans la pierre en accédant à des opérations d'envergure et rentables. Telles sont les offres immobilières sur mesure proposées de plus en plus souvent par les acteurs de la gestion privée.

L'immobilier a une autre saveur en termes de performance lorsqu'on le pratique comme un professionnel. - Shutterstock

 

L'immobilier a une autre saveur en termes de  performances lorsqu'on le pratique comme un professionnel. Ces investissements, en direct ou via des véhicules collectifs pour « happy few », sont proposés par les acteurs de la gestion privée à leurs clients en quête d'une diversification dans la pierre et capables d'injecter au moins 150.000 à 300.000 euros, mais plus souvent un ou plusieurs millions d'euros. «  Depuis quelques années, on constate un appétit croissant des investisseurs privés pour la pierre qui offre un côté tangible et rentable. En dehors de la résidence principale, ces profils disposent d'immobilier qui représente de 20 à 25 % de leur patrimoine  », souligne Claire Roborel de Climens, responsable global des investissements non cotés et alternatifs de BNP Paribas Wealth Management.

 

On constate un appétit croissant des investisseurs privés pour la pierre qui offre un côté tangible et rentable

 

Une classe d'actifs incontournable

Dans son dernier rapport annuel, cette même banque indique que l' immobilier international, notamment en Europe et aux Etats-Unis, reste une classe d'actifs incontournable pour des particuliers fortunés. «  C'est essentiel dans des portefeuilles modernes, en particulier en raison de la faible corrélation de la pierre avec d'autres placements. Ces actifs corporels offrent un revenu récurrent plus élevé et un potentiel de croissance de capital, le tout dans un environnement de taux d'intérêtbas, même si ces derniers ont légèrement tendance à remonter », explique Pol Tansens, directeur de la stratégie d'investissements immobiliers de BNP Paribas Wealth Management.

 

Le « club deal »

Les structures financières permettant de miser sur l'immobilier sont nombreuses. Dans la palette des solutions haut de gamme, les « club deals ». Traditionnellement réservés aux investisseurs institutionnels pour cause de montants unitaires élevés, ces structures financent des immeubles entiers qui génèrent souvent de juteux rendements. Ils démarrent à 8 % et peuvent atteindre deux chiffres. «  Plus que l'enveloppe, ce qui compte, c'est la nature de l'actif, sa qualité et l'expertise de l'asset manager qui va mener l'opération  », insiste Jonathan Donio, directeur du pôle grands investisseurs privés d'Eternam, filiale du groupe Cyrus.

 

Très en vogue, le « club deal » réunit une poignée d'investisseurs privés pour acheter un ou plusieurs actifs, identifiés à l'avance. Pour entrer dans ce tour de table, le ticket d'entrée est d'au moins 250.000 à 300.000 euros. Chez Extendam, on propose trois thématiques d'investissement : des achats d'immeubles en tant que marchand de biens à Paris, de la promotion immobilière au Portugal, des murs et fonds d'hôtels en Europe. «  Notre stratégie consiste à acheter des actifs à restructurer pour les revendre avec une plus-value. Les investisseurs qui optent pour nos opérations adoptent ici une logique de capitalisation  », explique Jean-Marc Palhon, président d'Extendam.

 

Rien n'empêche de réunir des investisseurs dans un « club deal » pour acquérir des hôtels ou des actifs de bureaux « core », c'est-à-dire des immeubles en bon état et entièrement loués. «  Dans ce dernier cas, on adopte une logique patrimoniale, avec un placement de distribution qui offre souvent un rendement de 1,5 % supérieur à celui d'une traditionnelle  SCPI de bureaux  », affirme Jonathan Donio.

 

Attention, les juteux rendements affichés par les « club deals » ne sont pas toujours au rendez-vous.  Le groupe Marahathaqui proposait justement ce type de placement est aujourd'hui en redressement judiciaire.

 

Le fonds professionnel

Un autre véhicule comme le Fonds professionnel de capital investissement (FPCI) permet aussi de cofinancer financer des opérations immobilières d'envergure. La durée de détention des parts est souvent comprise entre 6 et 8 ans.

 

Fiscalement, au-delà de 5 ans de conservation de ces parts à compter de la souscription, le contribuable - personne physique - est exonéré de l'impôt sur les plus-values mais pas des prélèvements sociaux. Ainsi, Novaxia AM a lancé Novaxia Immo Evolution 2. Accessible pour un investisseur privé à partir de 200.000 euros, ce fonds ne cible que des opérations de transformation immobilière. Achetés décotés, ces actifs (immeubles libres ou occupés, entrepôts) situés dans la capitale et le Grand Paris sont destinés à être reconvertis.

 

Ce FPCI vise un taux de rendement interne (TRI) de 9 %. En septembre dernier, Victoires Haussmann, avec Eternam, a lancé Phoenix Club Invest, un FPCI dédié à des opérations d'achat et de revente de bureaux, de commerces ou d'hôtels avec une création de valeur après travaux.

 

Autre variante de « private equity » à dominante immobilière, celles de la société luxembourgeoise Aina Hospitality. Elle s'est spécialisée, via ses fonds, dans l'acquisition  d'hôtels de luxe (4 et 5 étoiles) dans les grandes villes européennes « nécessitant parfois un repositionnement stratégique de leur activité  ». Le spectre d'investissement est large. Rien n'empêche d'opter pour des fonds spécialisés dans l'achat de terrains pollués (à dépolluer) en Europe ou participer au financement d'une opération de promotion immobilière.

 

L'OPCI sur mesure

L'OPCI (organisme de placement collectif immobilier) est une alternative. Ce produit est investi en majorité dans l'immobilier en « dur » avec toujours une poche de liquidités minimale pour assurer le remboursement des parts aux associés vendeurs. En septembre dernier, la banque Edmond de Rothschild France a lancé pour ses clients privés l'OPCI Edmond de Rothschild Immo Premium.

 

Objectif : investir 60 % des sommes dans des bureaux et des commerces haut de gamme pour obtenir un revenu locatif régulier sur du long terme. Le portefeuille devrait comprendre 8 à 10 actifs. Le ticket d'entrée minimum a été fixé à 50.000 euros pour une durée de détention conseillée de 8 ans et un TRI annoncé entre 3 et 12 %.

 

Laurence Boccara

 

Retrouvez l'article sur le site Les Echos >>

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