10 options gagnantes en immobilier


Il existe de nombreuses façons d'investir dans l'immobilier, grâce à des placements financiers. Analyse et conseils.

Le classique investissement dans un but locatif n'est plus vraiment rentable, loin s'en faut. En réalité, met en garde Yves Gambart de Lignières, conseil en gestion de patrimoine à Vannes, « les rendements locatifs nets de toutes les charges et des impôts sont très bas. Les calculs que font les gens, lorsqu'ils m'annoncent faire du 5 ou 6%, c'est du grand n'importe quoi. Les vrais rendements sont souvent proches de zéro, voire négatifs à Paris pour les contribuables soumis à l'impôt sur la fortune immobilière. »

Tous les conseils en gestion de patrimoine le constatent ! Cependant, un rendement (revenu net rapporté à la valeur à laquelle vous pourriez vendre le bien) peut être médiocre mais la rentabilité pourra être excellente, si le logement loué a un fort potentiel de plus-value.

Mais aujourd'hui, après la forte hausse de la valeur des biens à Paris, à Lyon ou à Bordeaux, le risque est plutôt inverse. Quant aux locations saisonnières type Airbnb, HomeAway, MorningCroissant ou MagicStay, les contraintes imposées pour rester dans les clous de la légalité sont devenues pesantes, les plates-formes ayant en outre l'obligation, depuis le 1er janvier, de déclarer à l'administration fiscale les revenus perçus. La rentabilité n'est plus du tout ce qu'elle était, c'est plutôt une ressource d'appoint pour les propriétaires. D'autres opportunités de placement plus intéressantes existent. (...)

LES FPCI

Ce type d'investissement (Fonds de placement de capital-investissement) sert à financer notamment des activités immobilières (promotion immobilière, rénovation d'immeuble). Par exemple, Cyrus Conseil - l'un des plus importants cabinets de conseil en gestion de fortune - lance en ce moment un FPCI étiqueté « value added » (valeur ajoutée), c'est-à-dire investi sur des opérations de transformation d'immeuble, avec 100 000 euros de mise minimale. Dans ce fonds multiclasse d'actifs immobiliers, le gérant joue sur l'effet de levier avec 50% d'endettement. « C'est typiquement une façon de trouver du rendement à environ 6-8% moyennant une indisponibilité de sept à huit ans », commente Meyer Azogui, président de ce cabinet. (...)

Notre conseil : ce type de placement est essentiellement proposé dans les assurances-vie pour contrebalancer la faible performance des fonds dits en euros (à rendement garanti) qui ne vont plus, pour la première fois, permettre de protéger l'épargne contre l'inflation (qui devrait être de l'ordre de 2% en 2018 comme en 2019). Ce qui signifie que ces assurances-vie classiques, pour la plupart d'entre elles, vont perdre en pouvoir d'achat. L'OPCI présente aussi l'avantage de ne pas supporter totalement l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) puisque seuls les actifs « physiques », et non les valeurs financières, relèvent de cet impôt. En outre, au sein d'une assurance-vie, la plus-value évite largement tout impôt.

Mise de départ : ****

Profil de risque : ***

LES « CLUBS DEALS »

Pour les gros tickets d'investissement, des sociétés de gestion montent des « clubs deals », c'est-à-dire des associations qui « regroupent généralement entre 4 et 20 investisseurs apportant chacun entre 250 000 et 2 millions d'euros autour d'un actif ou d'un portefeuille bien identifié », précise Meyer Azogui, qui propose de ce type de solutions via sa filiale immobilière Eternam. Les perspectives de rentabilité sont de l'ordre de 8 à 10%, grâce à l'effet de levier du crédit, les loyers servant à rembourser l'amortissement du prêt. (...)

Notre conseil : tous les services de gestion de fortune et family office (pour les fortunes supérieures à environ 20 millions d'euros) proposent ce type de solutions sur mesure, par exemple pour acquérir des murs loués à une société d'exploitation d'hôtels. Il faut savoir qu'il existe deux types de club deal, les « distributifs », qui vont servir un revenu locatif, et les deals de capitalisation, avec une plus-value concrétisable seulement lors du retrait. La performance élevée qui peut être escomptée est à la mesure du niveau de risque et de l'absence de liquidité durant l'opération (c'est-à-dire qu'on ne peut pas revendre ses parts quand on veut).

Mise de départ : *****

Profil de risque : ****

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Retrouvez l'intégralité de l'article de Jean-Denis Errard en téléchargeant le PDF ou en cliquant ici

#immobilier